@深圳宁南山《作为一个中产阶级,我对国家有哪些不满意》(2)

[复制链接]
发表于 2018-8-7 11:25:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
这一切的源头,要从2003年和2004年开始。这两年可以说是中国房地产的转折点
2003年8月,国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,这个被成为18号文件的通知,
并且首次明确的说“充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”,这比1998年的23号文件把房地产列为“新的经济增长点”前进了一大步
其中更为重要的是关于土地供应的规定:
“利用原划拨土地进行房地产开发的,必须纳入政府统一供地渠道,严禁私下交易。土地供应过量、闲置建设用地过多的地区,必须限制新的土地供应。普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市,可以按规定适当调剂增加土地供应量。”
这一条明确了土地限量供应的大框架,即使是在本来就划拨给我的土地上搞房地产开发都不行,也要统一纳入政府供地渠道,也就是政府成为唯一的供地来源。
2004年3月,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”),要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。
土地限量供应+压缩住宅用地比例+831竞价出让,奠定了中国房地产市场的基调,那就是不停的涨涨涨,地价的大幅上升必然带来房地产价格的上涨。这个土地拍卖制度,中国大陆就是从香港引进的,黄奇帆在2018年的复旦大学演讲里面,就提到他当时在浦东新区,就去香港学习土地拍卖制度,并且在上海完成了中国第一宗土地的批租拍卖。
2005年全国共出让土地面积16.32万公顷,出让价款5505.15亿元
仅仅5年后,这个数字变成了2.7万亿元,增长了五倍。
到了2017年,全国土地出让金更是超过了5万亿元。
任志强在2006年的一篇文章写到,土地限量供应+土地拍卖制度对土地价格上涨带来的惊人影响
“2005年招拍挂出让面积和出让价款分别为5.72万公顷和3920.09亿元,分别占出让总面积和总价款的35.06%和71.21%”.
“按上述公报计算:非招拍挂方式出让的土地为每万公顷149.53亿元,而用招拍挂方式供给的土地为每万公顷685.3亿元,仅靠供给方式的变化二者相差了4.58倍。其中与城市居民居住相关的住宅建设用地大约全部是用招拍挂方式获得的。”
“2005年全国商品房住宅销售总额为14986.05亿元,商品房销售总额为18080.30亿元。土地的出让价款收入分别为上述销售额的36.7%和30.4%,仅按招拍挂的土地出让价款计算占房价的26.15%和21.68%.假定都按非招拍挂方式的土地出让价款计算,则全国平均房价会下降20%.”
任志强号称任大炮,是坚定的住房价格上涨的乐观派,因此遭到了不少质疑甚至谩骂。2013年,任志强曾经讲,不放开土地供应,北京四环内房价涨到10万每平也是可能的。
五年后的今天,四环内超过10万的房子比比皆是,西城区更是均价超过10万。
任志强当年说的在逻辑上没有错误,他有两个依据:
1:2009年北京市的平均楼面地价是6000元/平方米左右,现在(2013年)超过了10000元/平方米,如果加上保障房的因素,平均楼面地价超过了14000元/平方米。
2:去年(2012年)北京市共成交经营性用地共372公顷,仅完成年度计划的31%。工业用地和住宅用地的供应比例几乎到达10比1。“工业用地造成了巨大的浪费,而住宅用地却十分稀缺。”
控制土地供应+拍卖制度+压缩住宅用地比例三刀齐下,把中国老百姓大量的财富消耗到了房地产里面。也让一些擅长房地产的商人通过土地买卖获得了巨额财富。
2014年,《中国经济周刊》曾经报道了李嘉诚家族的长江实业公司,该公司从2005年开始在中国内地大规模拿地(注意这个时间节点刚好是房地产政策转向之后),到2014年29个项目中仅有9个完成开发,而在9年间中国房地产价格已经猛涨数倍,长江实业因此赚取了大量利润。
中国房地产学会有关负责人在接受《中国经济周刊》采访时表示,长江实业进入内地进行地产开发的一个显著特点,就是通过分期缓慢开发、变相囤地,坐享土地升值
商人的获利只是一个结果,这一切的根源在于土地供应的不足,使得商人有了投机的空间,老百姓的钱,则转移到了政府和商人的手中,在这个三角游戏中,老百姓成了失血方。
那么为什么我国要采取严格土地供应的制度呢
一个是最简单的,房地产成为国民经济支柱产业,拉动地方经济发展,简单的说通过土地赚钱。
另外一个是的长官意志,土地供应成为实现“人口规划”的工具,我规定了你这个城市到哪一年发展到多少人,我就只给你那么多土地,多的我也不给。
背后的理由各种各样,比如耕地占用,比如水资源紧缺,其实这些理由都站不住脚,人口进城固然会占地,但是在农村却会腾出更多的土地,乡下的宅基地面积可是远远比在城里的用地面积更大的。至于水资源,我国农业用水才是最大头,北京用水量是伴随城市规模扩大反而不断降低了。
人口是跟着产业走的,产业的发展是人口流向的最根本因素,产业的发展决定了人口的规模,除了产业发展,教育资源,医疗资源,环境舒适程度等等都会成为吸引人口的因素,但是他们都远远没有产业发展带来的工作机会重要。为什么长沙只有700多万人,而北京是2000多万,原因就是产业不如北京多,提供的高收入工作机会有限。
要说医疗资源,教育水平,内地大部分省会城市都不比深圳差,甚至可以说比深圳强的多,深圳到2017年底才有18家三甲医院,内地省会城市西安,石家庄,长春,郑州,济南都比深圳多。深圳的教育资源也不用讲了,内地随便一个省会城市,上清华北大的概率基本上都比深圳高。
吸引年轻人到深圳的,主要还是工作机会。
如果一个城市经济蓬勃发展,中高端工作机会不断增加,必然会带来人口的上升,而此时由由于规划的原因去严控土地供应,那么必然会带来“牢笼效应”
“牢笼效应”就是限制死了人口发展的空间,而产业发展又决定了人会不断涌入,于是人们就会在有限的面积里面,为了争夺住房资源,教育资源等相互竞争拼杀,同时养育后代的能力大大减弱带来生育率直线下降,同时大大激化本地人和外地人的矛盾。
另外在牢笼游戏里面,人们会产生竞争心理,为什么是我应该退出去呢,退出去的都是失败者,我应该留在这里享受更好的工作机会和发展,谁也不愿意轻易退出。
在牢笼游戏下,最受影响的,是城市的底层市民们和外地人群,他们要完全直面高昂的房价,拥挤的交通,紧缺的教育资源,认为这一切都是人多的结果,
因此会产生出一系列社会现象,产生本地人外地人矛盾,例如对外地人带有攻击意味的“外地逼”,“硬盘”等等。
殊不知,如果不转变发展思路,这样资源紧缺的现象永远不会缓解。
我们需要转变思路,
一方面那就是不要把土地和房地产彻底沦为赚钱的工具,
要牢牢树立“一切自然资源都是为人服务的”的原则,
一个城市如果有能力发展出大量的中高端产业,有能力吸纳那么多人口,那么应该是他有能力吸纳那么多人口,我就给他供应多少土地,降低人口密度,扩大生存空间。
另一方面,通过产业转移来实现人口的转移,实现全国均衡发展和布局,我国目前在做的雄安新区就是一个尝试,北京承担了过多的职能,大批一流高校,大批国家级科研院所,国家政府部门,各种央企总部等等都在北京,
北京市商务委2017年3月的统计,有58家全球五百强企业总部在北京,北京成为全球第一,这显然是产业布局不合理的后果。
如果要“控制”一个城市的人口,那么应该采取的是产业发展布局的方式,人是跟着工作机会和产业发展走的。为什么我国东北地区的人口就不用控制?
先进产业工作机会都在南方,人口自然会外流,根本不要你去控制人口。
不仅是土地限量供应,而且我国目前土地供应的比例是有问题的,
一边是为了招商引资把工业用地做的很便宜,便宜甚至白送的工业用土地是招商引资的重要手段,另一边又是利益的驱使把住宅用地比例进行压缩。
下图是2017年全国土地出让统计,工业用地占48%,而出让金只占4%,这些损失掉的土地出让金就从住宅用地来弥补,住宅用地占比例37%,出让金比例却占到82%。
这就带来后果是:各种优惠和扶持带来产业的发展,吸引了大量就业人口,而同时又通过各种规划和限制住宅土地供应,形成牢笼游戏局面,自然会带来房价上涨。
我国长期限制大城市人口规模,来自于这样的逻辑:
放开土地供应,放开人口控制,那么大城市就会无限膨胀,造成水资源短缺,耕地被占用,交通拥堵,各类资源紧张。这种描绘出来的可怕场景直接导致了今天中国各个大城市的牢笼效应,造成高收入家庭也活的很累的残酷竞争。
实际上,这个理论的基本立足点就是错误的,那就是人口的增长从来不是由土地供应决定的,不存在土地供应越多人口越多的道理,
人口的增长和聚集从来都是靠经济发展和产业升级来决定的,再次强调一次,人们涌向大城市是因为工作机会,不是因为它土地供应多。
由于规划水平的原因,我国给大城市做的人口规划总是低于实际人口发展水平,而资源又基于规划配置,因此牢笼效应不可避免。实际上,让人口随着产业发展,资源基于人口配置是最合理的方式。
我国实现土地大量供应有四个案例:
一个是成都,一个是重庆,这两个城市近年来可谓是我国城市经济发展的明星城市,
经济增速很快,然而房价却长期徘徊在低位,形成收入增长房价不怎么涨的良性局面,原因就是土地的大量供应。即使近一两年成都重庆房价也上涨不少,但均价仍然在一万多的水平,这在全国来看也并不算高。
成都和重庆的经济快速增长+低房价,带来了一个有趣的数据,2017年12月,全国汽车保有量最多的三个城市,你以为是北京,上海,广州或者深圳?
全国前三名是北京,成都,重庆。成都有452万辆车,重庆有371万辆车,第四名的上海是359万辆,成都和重庆,尤其是成都,展现出了极强的消费能力。
但是成都和重庆,目前也隐隐有改变发展思路的风险,这个值得关注。
另外还有两个“土地供应”的典范来自广州和深圳的农民,
广州和深圳的本地农民,修建了大量的违章建筑,形成了城中村,虽然是违章建筑,但是却大大的增加了深圳的住宅供给,由于属于小产权房,买卖不受法律保护,所以一般用来出租,便宜到什么地步呢?
2015年的时候,我有时候曾经帮人短暂租住过城中村的单间,大约一二十平米,有卫生间和厨房,一个月仅仅需要400元,这个低廉的价格简直让我大吃一惊,可见即使是深圳这样的全国人口密度最高的城市,也是可以实现大量供给的。更何况是面积是深圳3-8倍的北京上海。在广州和深圳租住城中村房子,真的是很便宜。实际上,在深圳你也可以用很便宜的价格(单价一两万)买小产权房,只是不受法律保护而已。这说明只要加大供给,住宅是可以很便宜的。
实际上,城中村只是一个例子,我在深圳这些年,有很长时间就是住在公司的宿舍,就在工厂里面,一个月租金不到200元人民币,很简单工业用地便宜,制造业企业建造宿舍也相应的非常便宜,可见土地的价格直接决定了房地产的价格。
我国要想实现长期发展,必须要摆脱“香港模式”,
香港模式就是典型的压榨城市平民实现了少数资本家的暴富。香港大约1000平方公里的土地,绝大部分地方却是荒无人烟,七百多万人拥挤的居住在一个狭小的范围内,生存空间狭小互相竞争。
由于生存空间狭小,开车自驾成为富人的专利,普通人拥有一辆车是梦想,所以你遇到香港人不会开车的,真的不要奇怪,因为他在香港是没有机会拥有自己的车的。
香港房价更是高到令人难以忍受,
你觉得北上广深房价高,那么可以到香港去看看,会觉得还有很大的上涨空间。
不仅如此,付出了一辈子辛苦的代价,换来的却是一家几口居住在狭小的低品质住宅。在香港,能够住在八九十平米的住宅里面已经是人生优胜者,港人说的千尺豪宅,不过90平米而已。
下图是香港明星陈浩民的120平米“豪宅”,一家六口人住一起
两个女儿住上下铺
香港三口之家的居住面积一般只有五六十或者四五十平米的两居室,这样狭小的住宅也能卖到七八百万人民币。
为什么我说香港的住宅是低品质,我在深圳看房,
不管是我还是我老婆,都有一个强烈的感觉,
只要是香港开发商开发的楼盘和户型,总有一种说不出来的局促感,空间利用总是有种要努力用到极致的感觉,住户之间的距离显得很近,外观上看整栋楼显得非常密集,而小区设计也不宽敞。
因此我们现在,只要是香港开发商开发的楼盘,一般就不用看了,无法满足我们对居住的要求。而我们只是内地县城长大的普通人。
香港普通人的想法,可以说已经被彻底资本控制的媒体“说服”,
那就是环保和活的轻松只能二选一,提高土地供应量,多建房子就是不环保。
有次我在香港的车上,
和一个香港人聊起来了,我说香港的房价实在太贵了,你看香港靠近深圳这边,大片的荒地,为什么不能开发呢?
结果他马上一本正经的给我讲说郊野公园有多么重要,靠近深圳这边有湿地公园,他经常周末到湿地公园去钓鱼,很多地方都没有人,他觉得很好,如果开发成了楼盘多可惜。
我说湿地公园肯定要保护,但是香港几百平方公里荒无人烟,大量山野可以说既没有独特的风景也没有道路可以行走,也没有湿地,湖泊,河流,保护动植物之类特性,缺乏生态价值。完全就是光秃秃的石头山,这些是完全可以开发的,而且住宅也可以和环境融为一体。
但是他坚持认为,环保很重要,就是不能开发,开发了就是破坏环境。
香港作为全球发达地区,却有大批人移民海外,尤其是加拿大,原因无他,并不是寻求收入的增长,更多是去寻求对空间的渴望而已。香港模式是失败的模式,是经济发达却生活和居住品质远不如西方国家的模式,
是一种永远生活在拼命工作还房贷,除了少数富人,大多数人都永远生活在无法停止的劳碌,在牢笼里面无止境的激烈竞争,最后却只能生活在几十平米狭小空间的模式。
2017年博鳌论坛,内地房地产商和香港房地产商对话,经济学家樊纲就问了一个问题,
“我看不懂香港,最看不懂的就是香港为什么地批不出来,每年就供那么点地,到底是什么机制?有一届政府一上台就说这5年不批地,这是为什么?我一直搞不清楚。”可惜在场的香港房地产商人并没有回答。
我国从香港引进和借鉴了不少房地产方面的制度,例如坑爹的公摊面积,土地拍卖制度,楼花制度(商品房预售),甚至连70年产权制度也是借鉴了香港出租99年。http://news.sohu.com/20111017/n322418187.shtml
今天可以说,很遗憾,我认为内地一线城市已经在去往香港模式的路上,二三线城市房价这两年也在猛涨,数亿中国人涌入一二三线城市,参与永无止境的牢笼游戏,大量的努力成果在激烈的互相竞争中被白白消耗。
本来三个人各有一百万,可以买3套房,通过控制的方式,3套房变成只有2套,于是变成了2个人各自花150万元买了2套房,生活品质并没有提高,而付出的成本则大大增加,剩下那个人只能租房住。
2018年7月31日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。提出“坚决遏制房价上涨”的严厉口号,但是我没有发现任何关于改变土地供应基本政策的内容,所以我认为,这个遏制还是在以现有空间进行调控为主。

来源:@胡锡进 微博、@深圳宁南山微博

回复

使用道具 举报

使用高级回帖 (可批量传图、插入视频等)快速回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则   Ctrl + Enter 快速发布  

发帖时请遵守我国法律,网站会将有关你发帖内容、时间以及发帖IP地址等记录保留,只要接到合法请求,即会将信息提供给有关政府机构。
快速回复 返回顶部 返回列表